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基于耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的土地權(quán)益價(jià)格評(píng)

來源: 日期:2021-11-08 09:00:36
羅翠蘭  劉陶琨
(廣西方略土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司,南寧530200)
 
摘要:發(fā)展多種形式的適度規(guī)模已成為未來農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì),由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置的條件已經(jīng)基本成熟。本文主要從土地承包經(jīng)營權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置的條件進(jìn)行分析,界定耕地承包經(jīng)營權(quán)與耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵及權(quán)益差異特征,針對(duì)性地提出了收益還原法應(yīng)用的思路與技術(shù)要點(diǎn)處理方法,以此實(shí)現(xiàn)耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有效估值與關(guān)聯(lián)研究。
關(guān)鍵詞:三權(quán)分置;承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);權(quán)利;收益還原法;還原率;自然風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);土地估值
 
        隨著我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的推進(jìn),農(nóng)村家庭承包耕地流轉(zhuǎn)的速度呈加快態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積,從1994年的0.09億畝增長到2019年的5.54億畝,25年間增長了61倍多。至2019年,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式,也相應(yīng)呈現(xiàn)出主體多元的發(fā)展態(tài)勢(shì),主要包括出租(轉(zhuǎn)包)、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作等,其中又以出租(轉(zhuǎn)包)為主流,采用這種方式流轉(zhuǎn)的耕地在2019年當(dāng)年就達(dá)到4.46億畝,占全年耕地流轉(zhuǎn)總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉(zhuǎn)提速,流轉(zhuǎn)方式逐步趨于多樣,是在《民法典》《農(nóng)村土地承包法》等國家法律、法規(guī)體系完善,以及實(shí)施鄉(xiāng)村振興國家戰(zhàn)略的背景下,鄉(xiāng)村市場(chǎng)活力得到進(jìn)一步激發(fā)的體現(xiàn)。由此,經(jīng)營權(quán)從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來,并作為獨(dú)立物權(quán)在農(nóng)用地市場(chǎng)交易中實(shí)現(xiàn)價(jià)值顯化將成為常態(tài),客觀上要求在國家已有的農(nóng)用地、集體土地估價(jià)技術(shù)規(guī)范基礎(chǔ)上,分析承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)益特征,相應(yīng)提出可相適應(yīng)的估價(jià)實(shí)現(xiàn)思路與方案。
        1.耕地承包經(jīng)營權(quán)與耕地經(jīng)營權(quán)界定
        2016年,中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》,確立了“落實(shí)集體所有權(quán),穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán),放活土地經(jīng)營權(quán)”即“三權(quán)分置”的基調(diào)。2018年,新修訂的《農(nóng)村土地承包法》,對(duì)承包方流轉(zhuǎn)其承包土地的經(jīng)營權(quán),以及土地經(jīng)營權(quán)權(quán)益作出了更為清晰的規(guī)定。2020年頒布的《民法典》,除規(guī)定承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),更是首次明確了土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性。這些法律及政策規(guī)定,確立了“所有權(quán)+承包經(jīng)營權(quán)+經(jīng)營權(quán)”的農(nóng)用地權(quán)益類型區(qū)分格局。基于此,經(jīng)梳理,將耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)的概念內(nèi)涵要點(diǎn)、權(quán)利特征、權(quán)能等歸納如下。
表1  耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)概念要點(diǎn)、權(quán)利特征及權(quán)能
 
        2.耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估思路
        現(xiàn)行的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 28406-2012),并沒有關(guān)于“承包經(jīng)營權(quán)”、“經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”的分類及釋義內(nèi)容。根據(jù)《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》,本文所述的耕地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格,定義為通過承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權(quán)的價(jià)格,該用益物權(quán)價(jià)格包括了承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)相合為一的權(quán)益內(nèi)涵;耕地經(jīng)營權(quán)價(jià)格,則定義為通過流轉(zhuǎn)方式獲取的一定年期下用益物權(quán)的價(jià)格,該用益物權(quán)為價(jià)格,對(duì)應(yīng)于通過流轉(zhuǎn)分離出來的經(jīng)營權(quán)權(quán)益內(nèi)涵。
        2.1估價(jià)方法適用與選擇
        涉及農(nóng)用地、集體土地的評(píng)估,主要的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法和評(píng)分估價(jià)法等。長期以來,由于確權(quán)、有形交易市場(chǎng)等基礎(chǔ)條件缺乏,因土地流轉(zhuǎn)需求而形成的眾多農(nóng)用、集體建設(shè)用地交易大多存在不規(guī)范情況,信息透明度低,市場(chǎng)比較法的應(yīng)用受到諸多限制。其次,由于進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的農(nóng)地大多為已開發(fā)成熟的耕地,運(yùn)用成本逼近法、剩余法評(píng)估承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格也存在適用性障礙。而對(duì)于公示地價(jià)法,目前國內(nèi)各地農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)正處于編制階段,其成果內(nèi)涵主要根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》界定為使用權(quán)價(jià)格,相對(duì)于承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格而言較為籠統(tǒng),定價(jià)技術(shù)思路與過程也存在差異,不宜直接用于對(duì)后者的價(jià)格判斷。相對(duì)而言,在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入產(chǎn)出規(guī)律基礎(chǔ)上,運(yùn)用收益還原法對(duì)耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施估價(jià),是最為直接有效且適宜的方法。
        2.2估價(jià)方法運(yùn)用要點(diǎn)
        采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn),在農(nóng)用地經(jīng)營年總收益中扣除生產(chǎn)成本等各項(xiàng)費(fèi)用,將農(nóng)用地經(jīng)營年純收益還原為一定年期農(nóng)用地的收益價(jià)格。估價(jià)的基本過程為:測(cè)算年總收益→測(cè)算年總費(fèi)用→計(jì)算年純收益→確定土地還原率→計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格。估價(jià)方法運(yùn)用的要點(diǎn)主要包括:
        (1)確定基本界定;谵r(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn),收益還原法的運(yùn)用需明確的基本界定內(nèi)容包括:❶農(nóng)用地類型,即水田、旱地、坑塘等,本文研究確定為水田;❷權(quán)屬性質(zhì),確定為集體土地;❸耕作制度,根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地域主導(dǎo)耕作制度確定,本文研究確定為“早稻-晚稻;❹耕地等別,根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地域耕地等別評(píng)價(jià)成果確定,本文研究確定為“國家自然等10等,國家利用等9等”。
        (2)年總收益分析。年總收益為估價(jià)對(duì)象土地合理有效地所取得的持續(xù)、穩(wěn)定的客觀正常年收益,年總收益依農(nóng)產(chǎn)品年收入確定。農(nóng)產(chǎn)品年收入,為農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年均產(chǎn)出收入。本文研究按水稻產(chǎn)量與估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格確定,其中涉及的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼(如耕地地力保護(hù)補(bǔ)貼、種糧一次性補(bǔ)貼、稻谷生產(chǎn)補(bǔ)貼等)也應(yīng)計(jì)入年總收益。
        (3)年總費(fèi)用分析計(jì)算。年總費(fèi)用是指使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。年總費(fèi)用為農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品過程中發(fā)生的年平均各項(xiàng)費(fèi)用之和,包括種子、化肥、農(nóng)藥、機(jī)械等費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)其用量和估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算,其中經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)租金的應(yīng)計(jì)入年總費(fèi)用。
        (4)土地還原率確定
        ❶耕地承包經(jīng)營權(quán)土地還原率
        還原率本質(zhì)為資本投資收益率,利率大小與投資風(fēng)險(xiǎn)高低成正比。還原率的確定,主要采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
        Ⅰ.安全利率。安全利率為無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率,可按各時(shí)期定期存款利率或國債利率確定。2020年當(dāng)期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%,2020年一年期國債平均利率為2.18%,本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡單算術(shù)平均值作為安全利率,即取值為1.8%。
        Ⅱ.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。綜合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭遇到的災(zāi)害性天氣、估價(jià)對(duì)象所處地域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)用地市場(chǎng)等綜合因素確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。對(duì)于一般的種植業(yè)用地,獲取收益的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于國家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)經(jīng)營以及臺(tái)風(fēng)、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災(zāi)害影響。
        自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn):即因自然力的不規(guī)則變化,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)災(zāi)害性因素出現(xiàn),從而致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者預(yù)期產(chǎn)量或品質(zhì)無法實(shí)現(xiàn),并使得農(nóng)業(yè)專用性資產(chǎn)發(fā)生損失的可能性。自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn),可通過分析糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害受災(zāi)面積以及糧食總產(chǎn)量變化情況進(jìn)行量度。本文研究采集的數(shù)據(jù)如下表。
表2  全國2012至2019年糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害受災(zāi)面積及糧食總產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)
        水災(zāi)、旱災(zāi)、風(fēng)雹災(zāi)、冷凍災(zāi)是最主要的農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害。由上表數(shù)據(jù),受氣象災(zāi)害影響而導(dǎo)致的農(nóng)作物單位面積產(chǎn)值變化幅度為-0.25%~1.97%。據(jù)此,綜合考慮各災(zāi)害發(fā)生的頻率、規(guī)模大小以及對(duì)當(dāng)年農(nóng)作物產(chǎn)量的影響程度,經(jīng)測(cè)算對(duì)長期報(bào)酬率產(chǎn)生的定量影響比率為0.9%。
        市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品市場(chǎng)需求、產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)等帶來的影響。由于市場(chǎng)機(jī)制對(duì)農(nóng)業(yè)資源配置發(fā)揮的主導(dǎo)性作用,促使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通體系發(fā)生根本變化,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日趨凸顯。對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的量度,可通過觀測(cè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格或指數(shù)變化情況予以確定(需注意的是,不同農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)特征不盡相同,在評(píng)估分析過程需要特別關(guān)注區(qū)分)。在本研究中,采集農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)與集貿(mào)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)綜合判斷市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)數(shù)據(jù)如下表。
表3  全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數(shù)變化情況
表4  全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品集貿(mào)市場(chǎng)價(jià)格變化情況(水稻部分)
        觀測(cè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數(shù)與集貿(mào)市場(chǎng)價(jià)格分指數(shù)(對(duì)應(yīng)于水稻耕作),經(jīng)測(cè)算市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)長期報(bào)酬率產(chǎn)生的定量影響比率為1.4%。
        綜合以上,以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值之和確定耕地承包經(jīng)營權(quán)土地還原率為4.1%。
        ❷經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地還原率
        經(jīng)營權(quán)由承包經(jīng)營權(quán)分離而出,其在權(quán)利特征、權(quán)能上,與承包經(jīng)營權(quán)有所差異。在權(quán)益差異特征上,除承包經(jīng)營權(quán)的“資格權(quán)內(nèi)核”之外,對(duì)于經(jīng)流轉(zhuǎn)出的經(jīng)營權(quán),存在權(quán)益公示受限(經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限五年以上的,當(dāng)事人方可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記)、再次流轉(zhuǎn)受限(需經(jīng)承包方書面同意并向集體經(jīng)濟(jì)組織備案,受讓方才可再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán))、融資擔(dān)保受限(需經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案,方可向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保)等特征,因此,耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要承受高于耕地承包經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。為量化兩種權(quán)利狀態(tài)下還原率水平的差異,本研究采取的思路如下:
        Ⅰ.以耕地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn)為基礎(chǔ),根據(jù)區(qū)域內(nèi)耕地客觀收益水平,以及區(qū)域平均客觀費(fèi)用、耕地承包經(jīng)營權(quán)平均土地價(jià)格水平,模擬并分別概算承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)兩種權(quán)利狀態(tài)下內(nèi)部收益率(FIRR,計(jì)算時(shí)假設(shè)收益年限相同),進(jìn)而判斷其間的風(fēng)險(xiǎn)差異量化值,計(jì)算公式為:
        Σnt=1(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0
        式中:CI—現(xiàn)金流入  CO—現(xiàn)金流出  FIRR—財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率  t—現(xiàn)金流持續(xù)年限
        對(duì)于經(jīng)營權(quán)承接人,其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)出時(shí)支付的流轉(zhuǎn)費(fèi)(實(shí)務(wù)當(dāng)中的“年租金”、“年地租”等,以下同)作為成本支出計(jì)入現(xiàn)金流。
        以某耕地生產(chǎn)經(jīng)營與流轉(zhuǎn)樣點(diǎn)為例,承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)狀態(tài)下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年,則統(tǒng)一歸算至30年期的內(nèi)部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質(zhì)量、投入產(chǎn)出等條件均相同的情況下,承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)利狀態(tài)下的長期收益率差值為0.7%,印證了后者投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大于前者的基本判斷,該差值同時(shí)可作為量化風(fēng)險(xiǎn)差異的參考。
        Ⅱ.還原率本質(zhì)是一項(xiàng)資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營期內(nèi)獲取的長期報(bào)酬率,類似于折現(xiàn)率。對(duì)此,在其他條件相同的情況下,要獲取等量現(xiàn)實(shí)價(jià)值量,經(jīng)營現(xiàn)金流、報(bào)酬率高低必然會(huì)受權(quán)利狀態(tài)的影響。在調(diào)查采樣數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,本研究對(duì)經(jīng)營權(quán)在不同流轉(zhuǎn)年限下的現(xiàn)金流、折現(xiàn)率進(jìn)行了模擬迭代計(jì)算,結(jié)果顯示:當(dāng)流轉(zhuǎn)年限不同時(shí),若要確保在不低于基礎(chǔ)折現(xiàn)率(本研究取4.1%)條件下獲取等量現(xiàn)實(shí)價(jià)值(對(duì)應(yīng)于耕地承包經(jīng)營權(quán)狀態(tài)下的水平),最短的收益年限將不少于25年,收益年限25年至29年對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率調(diào)整區(qū)間為+0.13%~+0.83%(均值0.5%),此調(diào)整區(qū)間,可視為這兩種權(quán)利狀態(tài)下風(fēng)險(xiǎn)差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析,在本研究中確定經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的土地還原率區(qū)間為4.23%~4.93%(均值4.6%)。
        3.耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估實(shí)證
        基于以上思路和估價(jià)要點(diǎn)分析,運(yùn)用收益還原法分別完成耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的土地價(jià)格(為便于比較,統(tǒng)一歸算至30年期),方法運(yùn)用具體計(jì)算示例如下表。
表5  收益還原法耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算示例
        由上表,通過計(jì)算,以經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地還原率4.23%~4.93%為基礎(chǔ),可測(cè)算出30年期經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格區(qū)間為17495~18989元。若在還原率取均值4.6%條件下,將經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格與流轉(zhuǎn)費(fèi)掛鉤,則可相應(yīng)測(cè)算得到“年租金”、“年地租”的區(qū)間值為1087~1180元。對(duì)于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)而言,該區(qū)間分析值具有特殊意義!其對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵,實(shí)質(zhì)上是立足于糧食耕種的農(nóng)用地利用狀態(tài)下,在合理的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間內(nèi)經(jīng)營權(quán)承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯,通過以上收益還原法評(píng)估思路、要點(diǎn)分析,以及在此基礎(chǔ)上對(duì)經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格與流轉(zhuǎn)費(fèi)掛鉤的延伸分析,可以進(jìn)一步探討在種植糧食作物及其對(duì)應(yīng)的投入產(chǎn)出規(guī)律下,耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定租模式。
        4.結(jié)論
        綜上所述,以投入產(chǎn)出為基礎(chǔ),遵循收益還原法應(yīng)用的基本邏輯和要求,在耕地經(jīng)營年總收益中,客觀分析并扣除發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)成本費(fèi)用,有效測(cè)度、量化不同權(quán)益狀態(tài)下的長期收益差異,相應(yīng)確定耕地還原率水平,并將年純收益還原為相應(yīng)年期的承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地權(quán)益價(jià)格。其中,除需客觀分析承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的年總收益、年總費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)之外,還需要重點(diǎn)把握承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在內(nèi)涵、權(quán)利特征和權(quán)能差異分析,有效實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)觀測(cè)與還原率確定。同時(shí),通過本研究,同時(shí)也為進(jìn)一步探討農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定租模式提供了延展思路。
 
參考文獻(xiàn):
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